부모 집 자녀에게 넘길 때 증여 매매 세금 비교 총정리

부동산 증여와 매매, 어떤 방식이 더 유리한가요? 세금 부담을 줄이는 방법을 사례 중심으로 안내합니다. 실제 사례와 함께 증여세, 양도세, 취득세를 비교 분석해 드립니다.

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부모님이 주택을 넘기려 할 때 꼭 알아야 할 현실

5억 원 미만의 소형 아파트 2채.

부천에서 가로주택정비사업이 진행 중인 단지에 위치.

 

그 중 1채는 이미 입주했고, 다른 1채는 자녀에게 넘길 계획입니다.

이 상황, 증여가 나을까요? 아니면 매매가 유리할까요?

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부동산 증여와 매매 질문

증여? 매매? 먼저 상황부터 파악하세요

현재 부모님은 1가구 2주택자입니다.

당신과 배우자는 주택 1채(공시지가 8천만 원 이하), 주거용 오피스텔 1채를 보유 중입니다.

 

부모님이 집을 자녀에게 넘기면,

• 증여 시: 자녀는 취득세와 증여세 부담
• 매매 시: 부모는 양도세 부담, 자녀는 자금 출처 소명 필요

각각의 장단점을 구체적으로 살펴볼 필요가 있습니다.

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증여 시 유리한 점과 불리한 점을 비교해 봅니다

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증여는 ‘무상’이기에 마음은 편할 수 있지만, 세금은 피할 수 없습니다.

 

✅ 장점

• 자금 출처 문제 없음
• 추후 자녀가 자산 보유를 늘릴 수 있음

❌ 단점

• 시가 기준 증여세 발생 (5억 원 기준 약 6,600만 원 이상)
• 취득세 3.5%~4% 수준 별도 부담

※ 감정평가를 통해 시가 산정이 필요하며, 재건축·재개발 진행 중이라면 가격이 더 높게 책정될 수 있습니다.

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증여? 매매? 상황부터 파악 하세요

매매 시 고려할 세 가지 핵심 포인트

매매는 ‘유상 거래’이므로 자금의 흐름이 분명해야 합니다.

 

1. 부모님의 양도세

• 보유 기간, 취득 시기, 1세대 1주택 비과세 여부에 따라 달라짐
• 가로정비사업의 경우 취득가액 산정이 복잡할 수 있음

2. 자금 출처 증빙 필요

• 자녀의 소득, 예금, 증빙 가능한 경로가 있어야 함
• 미비할 경우 ‘차명 거래’로 과세될 수 있음

3. 취득세는 동일하게 부담

• 매매든 증여든 취득세는 내야 함
• 단, 매매 시 낮은 실거래가로 계약하면 문제가 될 수 있음

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상황별 추천 시나리오 정리

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① 증여가 유리한 경우

• 자녀가 자금 여력이 없고, 향후 보유할 목적이 분명할 때
• 부모가 양도세 부담을 피하고 싶을 때

② 매매가 유리한 경우

• 자녀의 자금 출처가 확실하고, 실제 매매가 가능한 경우
• 부모가 1세대 1주택 양도세 비과세 요건을 충족한 경우

③ 그 외 방법

• 사전증여 + 사후 매매 분할 전략: 세금 분산 가능
• 지분 증여: 전체가 아닌 일정 비율만 증여해 세금 경감
• 가족 간 임대 후 추후 매매: 양도시기 조절 가능

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증여의 장단점

부동산 증여와 매매 관련 많이 하는 질문들

부동산 증여, 공시가 기준으로 해도 되나요?

아니요. 시가 기준이며, 감정평가를 통한 시가 산정이 일반적입니다.

매매 시 부모 양도세는 어느 기준으로 계산하나요?

보유기간, 취득가액, 양도가액 등을 기준으로 계산됩니다.

자녀가 증여받은 집은 바로 팔 수 있나요?

증여 후 5년 이내 매각 시 양도차익은 부모와 합산 과세됩니다.

오피스텔 보유 중인데 또 주택 받으면 문제되나요?

실제 용도에 따라 주택 수로 산정되며, 양도세나 종부세 영향을 줄 수 있습니다.

증여보다 저가매매가 더 유리한가요?

시세보다 현저히 낮은 매매는 ‘증여 간주’로 과세될 수 있어 주의해야 합니다.

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세금 줄이려면 타이밍과 방식이 핵심

정비사업 중인 주택은 향후 가치 상승 가능성이 큽니다.

양도세, 증여세, 취득세를 동시에 고려한 전략이 필요합니다.

부담 없는 이전을 원한다면, 전문가 상담을 통한 맞춤 설계가 정답입니다.