부동산 경매 유찰 이유, 감정가 절반도 낙찰 안 되는 이유

부동산 경매에서 유찰이 반복되는 이유를 낙찰 실패 사례 중심으로 분석하고, 실제 입찰자들이 주의해야 할 핵심 포인트를 명확히 알려드립니다.

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감정가보다 싼데 왜 낙찰이 안 될까?

사진 속 경매 물건들을 보면 감정가보다 훨씬 낮은 금액임에도 유찰이 계속되고 있습니다.

4번, 5번 유찰을 거치며 최저 입찰가는 절반 이하로 떨어졌는데도 낙찰자가 없습니다.

이쯤 되면 '이 가격에 왜 아무도 안 사지?'란 의문이 들 수밖에 없습니다.

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부동산 경매 유찰 질문

핵심은 '싼 게 비지떡'이라는 현실

표면적으로는 싸보이지만 실제로는 문제가 많은 물건들입니다.

• 권리관계가 복잡하거나
• 점유자가 강하게 버티거나
• 건물 상태가 심각하게 나쁘거나
• 입지 자체가 매력 없거나

결국 '싸다'는 것만으로는 매수 결정을 내릴 수 없습니다.

 

9억에서 1억 된 아파트, 싸다고 덜컥 경매 낙찰받으면 무슨 일이 발생할까?

 

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사진 속 물건을 사례로 보면

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1. 광주지방법원 2022타경3367

• 최저입찰가: 44,000,000원
• 감정가: 88,000,000원
• 4회 유찰
• 물건 특성: 집행관의 점유 확인 불가

2. 광주지방법원 2022타경3148

• 최저입찰가: 36,150,000원
• 감정가: 99,000,000원
• 5회 유찰
• 물건 특성: 전입자 있음, 명도 예상 비용 존재

3. 광주지방법원 2022타경3148(다른 호실)

• 최저입찰가: 43,050,000원
• 감정가: 118,000,000원
• 5회 유찰
• 물건 특성: 명도불가 우려 있음

이런 물건들은 가격만 보고 들어가면 낭패를 보기 쉽습니다.

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싼 게 비지떡인 경매 물건들

낙찰받기 어려운 물건의 공통 특징

1. 점유자 퇴거가 어렵다
   → 전입신고된 사람이 실거주할 경우 소송 비용까지 고려해야 합니다.
2. 권리 분석이 까다롭다
   → 법률 지식 없이 접근하면 잘못된 판단으로 손해를 볼 수 있습니다.
3. 지분 경매나 토지 미등기
   → 매매가 어려운 구조일 수 있습니다.
4. 매각물건명세서에 특이사항이 있다
   → 예: '임차인 명도 책임 없음' 등

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이런 상황에선 이렇게 판단하세요

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• 1단계: 매각물건명세서를 꼼꼼히 확인합니다.
• 2단계: 현장 실사를 통해 점유 상태를 파악합니다.
• 3단계: 법률 전문가에게 권리분석을 의뢰합니다.
• 4단계: 낙찰 후 명도 가능성 및 비용을 시뮬레이션합니다.

이 네 가지만 해도 유찰 물건을 제대로 판단할 수 있습니다.

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실제 유찰 사례 분석

부동산 경매 유찰 이유 많이 하는 질문들

부동산 경매 왜 이렇게 유찰이 많나요?
문제가 있는 물건이 많고, 투자 리스크가 큽니다.

 

유찰된 물건이 무조건 나쁜 건가요?
아닙니다. 분석을 잘하면 오히려 기회가 됩니다.

 

낙찰가가 너무 싸도 안심해도 되나요?
낙찰 후 발생할 수 있는 추가 비용을 고려해야 합니다.

 

유찰 물건은 입찰자가 없다는 건가요?
대부분은 입찰자가 없거나 모두 포기한 경우입니다.

 

점유자가 버티면 어떻게 되나요?
강제집행이나 명도소송 등 추가 비용이 발생합니다.

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경매 물건 분석은 '가격보다 리스크'가 먼저입니다

단순히 감정가 대비 낙찰가만 보지 마시고,
권리관계와 점유 문제, 입지까지 종합적으로 봐야 합니다.
철저한 사전 조사가 최고의 방패입니다.

 

2025.05.27 - [* 경제 정보 */부동산·전세] - 부동산 경매 잔금 납부 후 점유자 강제퇴거 해도 될까?

부동산 경매 잔금 납부 후 점유자 강제퇴거 해도 될까?