부동산 경매 잔금 납부 후 점유자 강제퇴거 해도 될까?

경매낙찰 후 인도명령 없이 집 문을 바꾸거나 짐을 건드리면 불법입니다.
설령 ‘만약 후라면’이라 해도 법 절차를 지키지 않으면 처벌받을 수 있습니다.

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인도명령 없이 강제조치? ‘만약 후라면’에도 불법입니다

경매로 집을 낙찰받았고, 잔금까지 모두 납부했다고 가정해 보세요.

하지만 그 집에 누군가 살고 있거나 짐이 그대로 남아 있다면요?

“이제 내 집인데 들어가도 되겠지”라고 생각할 수 있지만, 그렇지 않습니다.

설령 잔금을 낸 ‘만약 후라면’ 이라도 인도명령 전에는 점유자의 권리가 여전히 존재합니다.

문을 교체하거나 내부 짐을 치우면 주거침입, 손괴죄, 심지어 절도죄까지 성립될 수 있습니다.

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경매 낙찰 후 인도명령 질문

낙찰자들이 자주 착각하는 3가지

1. 잔금 납부 = 소유권 행사 가능
   → 소유권은 이전됐지만 ‘인도’는 아직 아닙니다.
2. 점유자는 불법 거주자이므로 강제조치 가능
   → 법원이 내린 인도명령 없이는 불법조치입니다.
3. 짐만 좀 치워도 괜찮다
   → 타인의 재산을 무단 처리하면 절도죄 성립 소지 있습니다.

경매낙찰후 인도명령신청 및 강제집행방법

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‘만약 후라면’ 안전하게 대처하는 법

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낙찰자는 다음 3가지를 꼭 기억해야 합니다.

● 인도명령 신청
→ 잔금 후 6개월 이내 신청해야 하며, 법원이 점유자에게 퇴거 명령을 내립니다.

 

● 점유자와 자진 퇴거 협의
→ 이사비 지급 등 조건 제시 가능, 법적 절차보다 빠를 수 있습니다.

 

● 강제집행 신청
→ 인도명령에도 불응하면 집행관 입회 하에 강제집행 진행합니다.

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낙찰자들의 위험한 착각 3가지

인도명령 신청 절차 요약

1. 잔금 납부 후, 법원에 인도명령 신청
2. 법원이 점유자에게 결정 송달
3. 자발적 퇴거 거부 시, 강제집행 신청
4. 집행관이 일정 통보 후, 현장 집행

시간은 평균 3~5주 소요되며, 상황에 따라 변동됩니다.

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이런 행동, 처벌 받을 수 있습니다

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‘내 집이니 문만 바꾸자’, ‘짐만 잠깐 치우자’ 같은 행동은 위험합니다.

 

● 주거침입죄
→ 타인의 동의 없이 거주지에 들어간 경우

 

● 손괴죄
→ 도어락 교체 등 점유자가 사용하는 시설 훼손

 

● 절도죄
→ 점유자의 짐을 무단 처리하거나 버린 경우

 

형사 고소될 수 있으며, 민사 손해배상까지 이어집니다.

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불법조치 시 실제 처벌 사례

실제로 벌어진 사례

서울 A씨는 경매로 낙찰받은 아파트에 들어가 도어락을 교체하고 내부 짐을 건드렸습니다.
점유자는 이를 경찰에 신고했고, 결국 A씨는 주거침입과 손괴 혐의로 벌금형을 받았습니다.

‘만약 후라면’이라는 말로도 법적 책임을 피할 수 없었습니다.

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낙찰 후 점유자 퇴거, 실천 방법은 이렇습니다

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도어락 바꾸는 대신 아래처럼 하세요.

 

● 협상 시도
→ 자진 퇴거 시 이사비 지원 등 조건 협상

 

● 인도명령 신청
→ 법원 통해 정당한 절차로 인도 확보

 

● 강제집행 절차
→ 자발적 퇴거 거부 시 법적 집행으로 마무리

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인도명령 신청 4단계 절차

인도명령 전 강제조치 많이 하는 질문들

경매 낙찰 후 바로 문 열고 들어가도 되나요?

→ 잔금 후라도 인도명령 전이면 불법입니다.

점유자가 짐을 두고 사라졌습니다. 처분해도 되나요?

→ 임의 처분은 안 됩니다. 별도 보관 절차 필요합니다.

도어락 교체도 법적으로 문제되나요?

→ 점유자 동의 없으면 손괴죄 성립 소지 있습니다.

인도명령 결정까지 얼마나 걸리나요?

→ 보통 12주, 이후 강제집행은 23주 소요됩니다.

인도명령 없이 협의로 해결해도 되나요?

→ 가능합니다. 단, 증거를 반드시 남기세요.

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‘만약 후라면’도 예외는 없습니다

잔금을 납부한 뒤에도 인도명령 전까지는 함부로 조치하면 안 됩니다.
법적 절차를 거치지 않으면 처벌받을 수 있으니 반드시 순서를 지켜야 합니다.